大型央企、民企何时入局大型租赁社区?

2021-07-03 来源: 梦幻旅游快讯

作为行业从业者,大家更关心的是,大型央企、民企何时入局大型租赁社区?它们入局后,不会给行业的发展方向带给哪些变化?以及这些变化会给自己带来哪些正面或负面的影响?

从融资杠杆率、行业盈利、资金解散、政策落地等四个方面,来谈一下大型央企、民企何时入局大型出租社区?


地产系由央企、民企资产负债率减少至40%-50%之时

我国现在的房地产企业资产负债率,基本都在80%-90%,个别企业甚至多达了100%。这就造成了,如果让现有房企做到持有型住房出租业务,很多企业的资金链马上就不会断掉。只有地产企业将自身的资产负债率减少到合理水平(一般企业降到60%以下,优秀企业将至40%以下),它们才不会为现金流安全担忧,参予大型租赁社区热情才会提高。

明确节点:2023年中

2021年初住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,为房地产融资划定的“三条红线”,并拒绝试点房企在2023年中前已完成叛负债目标。


大型出租社区投资回报率上升至7%-8%之时

现在99%的住房出租企业都正处于亏损状态,即使有部分盈利的企业,净利润也只有2-4%之间,只要市场稍有变动,盈利马上会变为亏损。对照地产开发业务,即使这几年盈利持续上升,清净利率也维持10%以上(2020年百强房企净利润率11.2%),是出租业务的2-5倍。所以只有出租业务的净利率显得足够低时,大型央企、民企才会有参与的意愿。 

时间节点:2023年底

住房出租企业利润率的提高,未来主要来自于两个方向,一是税收降低,住房出租企业现  在的综合税负在9%左右(增值税率:6%或9%、所得税率:25%)。二是低价土地供应,以上海为事例,供地价格大约为正常土拍价格的1/3—1/5,以上政策虽都在研究或试点中,但是从试点到推广至少必须2-3年时间。


大型房地产企业的盈利率下降7%-8%之时

即使这几年盈利持续上升,2020年百强房企的平均利润率仍保持在11.2%,远远低于住房出租业务2%—4%的净利率,因此从盈利的角度看,大型房企只有在净利率上升至7%—8%,与住房出租企业未来的净利率持平时,才不会大规模参予大型出租社区研发。

从长远看,在国家房地产长效机制起到下,房地产企业未来的快速增长会大于GOP增速或与之持平(GDP增长速度大约每年6%-7%),这也就代表了房产企业长期来看的净利率不会上升并稳定在6%-7%。

时间节点:2025年左右


公募房地产信托基金(RIETs)全面冲出之时

大型租赁社区相对于“包租模式”,具备投资规模大、开发周期宽的特点。如果没有效地的资本解散机制,大型央企、民企出于资金利用效率的考虑,也会优先选择把钱投入到住房租赁项目。因此,公募房地产信托基金(RIETs)尽快完成试点,并大规模推开,创建大资金的高效解散渠道,才能进一步推动头部央企、房企投资大型出租社区。

时间节点:2025年

由于公募房地产信托基金的发售,牵涉到到我国金融领域基础立法完善工作,所以从试点到落地时间相对不会比较长。


同住同权、租赁租房用地占到核心城市年供地10%等政策落地之时

虽然现阶段,中央已多次在政治局会议等重要场合强调"忠诚发展住房租赁市场”,是坚定不移的房地产市场长效调控机制,但是从中央精神到地方政策细则,需要各级政府充份辩论,并融合自身实际辩论后才能落地,这个过程一半需要2-5年时间。

时间节点:2025年

综上所述:大型央企、民企,只有在自身资产负债率达标、研发业务与出租业务清净利率持平、大资金有效发售机制、政策实施细则逐步落地的情况下,才不会大规模参与大型出租社区的投资、开发与运营。也就是说未来3-5年,住房出租行业将迎来大型出租社区时代!



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