资本青睐住房租赁项目,房企准备好了吗?

2021-06-12 来源: 梦幻旅游快讯

      *本文经转载自  央广网

  近日,深交所披露,万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券已获深交所通过。根据此前公告,本次债券募集资金不高于70%拟用于住房出租项目建设运营及置换项目贷款。

  今年上半年,保利、龙光等房企也纷纷发行债券用于住房租赁项目。除债券外,REITs也成为住房租赁行业热议的话题。而住房出租类金融工具热度上升的背后,是房企对市场的关注,对房企而言,住房出租沦为未来扩张的一个新自由选择。

  市场与融资压力下,租赁债券步入发债潮

  除万科的住房租赁专项公司债取得深交所通过外,今年上半年,住房租赁债受到多家房企注目。

  今年开年之初,住房出租债券曾步入一波发债潮。根据克而瑞统计数据,2018年房企住房租赁债的发行规模为98.28亿元,2020年下降至124亿元,而今年1月份万科、华润、大华三家房企宣告发售住房出租债,总金额约50亿元,多达2020年全年住房租赁债发债总额的40%。此后,龙光、保利等房企也发售了住房租赁债券。

  对于住房出租债券关注度下降的原因,中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,在目前的市场格局下房企继续冲规模的压力显著增大,向住房出租业务扩展是房企发展新的业务的主要方向之一;另外在“三道红线”监管新规与涉房贷款集中度分级管理之下,房企债权性融资有限,依托住房出租业务融资也是房企自我纾受困的必然之荐。

  首批公募REITs正式成立,引发住房出租行业注目

  住房租赁债券发行量增加之外,房地产投资信托基金(REITs)近期再度引起市场关注。近日,首批公募REITs正式成立,正式成立公告显示,9只公募REITs合计吸引了近150万户投资者认购,清净募集金额多达300亿元。

  而很长时间以来,REITs都是住房租赁市场热议的话题,并且已有企业发行类REITs产品。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然讲解,目前我国已经发行了22单住房租赁资产证券化产品,发售规模超过267亿元,还包括类REITs产品、CMBS、ABS产品等,其中保利、招商蛇口等房企发售的为权益型类REITs产品。

  赵然指出,住房出租REITs 被地产行业关注,一方面因为REITs需要让住房租赁企业 “轻装上阵”,真正意义上实现“开发、运营、金融解散”的商业闭环模式,从而增进房地产市场构成较低金融杠杆、可持续发展的商业闭环模式。

  另一方面,住房租赁行业具有底层资产的收益来源多且较为复杂、成本末端同样繁多复杂的特点,对管理方的经营能力有很高的拒绝。而REITs是主动管理工具,需要通过长期累积的运营经验对项目展开精细化管理,提升运营管理效率,为投资者博得更高的收益报酬。

  根据ICCRA住房出租产业研究院估计,截至2020年底,我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿人民币,预计中国出租住房REITs市值规模将突破 3024 亿元。

  政策与金融双重利好,住房租赁市场火热

  无论是债券关注度的提高,还是REITs在行业内的热议,其背后都是住房出租市场的火热。

  根据国家统计局发布的《第七次全国人口普查公报》数据,我国市辖区流动人口约为3.76亿人。而流动人口作为租房的第一大需求群体,促成了大量出租住房的市场需求。

  自2015年住建部首次提出“租并购举”之后,国家不断增大租赁住房建设,并实施适当确保政策,同时希望出租住房市场发展。

  2017年中央经济工作会议再次强调“出租并购荐”,提出加快建立多主体供应、多渠道确保、租并购举的住房制度,要发展住房租赁市场特别是长期出租,维护租赁利益涉及方合法权益,反对专业化、机构化住房租赁企业发展。

  同年,住建部等九部门联合公布《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》,拒绝从增加供应、完善服务、强化政策反对等方面发售综合措施,加快培育和发展住房租赁市场。《通知》还指出,增大对住房出租企业的金融反对力度,拓宽必要融资渠道,支持发行公司信用类债券及资产支持证券。

  与此同时,银行及金融机构积极响应,为住房出租企业获取多种金融利好。例如,2020年12月,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,具体对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,共5档机构分类分档设置房地产贷款占到比下限、个人住房贷款占到比上限,值得注意的是,为反对发展住房租赁市场,住房租赁相关贷款不计入房地产贷款。

  多个问题待解,房企“打铁仍需自身软”

  多重利好下,住房出租市场沦为房企的下一个关注点,巨大的市场蛋糕让房企跃跃欲试。

  柏文喜认为,住房出租业务是与房企研发业务紧密相关的业务领域,再加有些房企本身就有部分自持物业在租赁经营,对此类业务相对熟知,而且房企资金实力雄厚,资产管理能力也相对成熟,进入出租板块具备一定优势。

  尽管如此,房企真正打开住房租赁市场仍面临一些瓶颈。柏文喜认为,当前形势下,房企拓展住房出租市场,主要还面对由低周转的房地产开发模式向资产管理与运营模式的转化成问题,“这两种模式下的收入模式、盈利模式都有着本质的不同,管理模式和人力资源结构也有较小差别”,柏文喜认为,房企只有构建较大较慢的转型,才能确保扩展住房租赁业务的成功。

  对于金融工具的用于,柏文喜提醒房企,在住房租赁板块中,必须基于所持有人资产的价值与现金流来充分发挥金融工具的作用,以构建资产价值在价值形态、流动性之间的切换与提高,构建现金流在该资产与物业全生命周期内基于需求的时间与空间的错配。

  而从客观环境来看,想要更好地充分发挥金融工具的作用,以增进住房租赁行业发展,除房企“自身硬”之外,还需要更多来自政策与市场的支持。以REITs的实行为事例,赵然指出还需要解决土地供应、租赁住房专项用地提供机制、REITs专项税收反对政策、投资者教育等多方面的问题。



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